עוה"ד ומגשרת שרון גליק הינה בעלת ניסיון רב בדיני מקרקעין ועבודתה במשרדי בוטיק בתל אביב הקנתה לה יכולת לטפל בכל תיק לגופו ולעומקו ולראות את הנתונים המדויקים בצורה הטובה ביותר.

הכשרתה של עוה"ד גליק וניסיונה הרב בהופעות וייצוג בבתי משפט, בניהול משא ומתן, בקורסים והכשרות מקצועיות והם אשר מייחדים ומאפשרים לעו"ד ומגשרת שרון גליק להוביל את לקוחותיה לשביעות רצונם בתיקים אשר מתנהלים על ידה.

במשרדנו צוות עורכי דין מנוסים בתחום המקרקעין ​​ובהנחייתה של עוה"ד גליק מנוהל התיק על ידי צוות משפטנים בכירים לגופו ולעומקו בצורה הטובה ביותר לטובת אינטרס הלקוח ובהצלחה רבה בהתאם.

החשיבות שבקבלת ייעוץ משפטי מוקדם, נובעת בעיקר מהמצב המשפטי המורכב בישראל של דיני המקרקעין בניית אסטרטגיה נכונה ,הינה קריטית לצורך שמירה על זכויותיכם.

קונים בית יד שניה? על מנת לעזור לכם להתמצא במושגים הרבים הקיימים בתחום, להלן הסבר קצר על 5 מהמושגים הנפוצים לנוחיותכם.

​נסח הטאבו הוא מסמך מרכזי בכל הקשור לעסקאות מקרקעין. קריאה נכונה של נסח הטאבו יכולה כבר במבט הראשון ליתן מידע רב אודות הנכס, דוגמת מי בעלי הזכויות הרשומים, מה מהות הזכויות הרשומות וכיוצ"ב.

הפקת נסח רישום (נסח טאבו) מפנקסי המקרקעין ניתן לקבל באופן מקוון ו/או בלשכת רישום המקרקעין.

הערת אזהרה ראשית באה להזהיר את מי שרוכש את הדירה ולהציג לו שיש רישום בנכס של צד ג'. ויותר מכך הערת אזהרה נועדה על מנת שלא יווצר מצב בו אדם ינסה למכור את הנכס שלו למספר אנשים, ובתחילת התהליך נרשמת הערה עד שהתהליך מושלם במלואו ואז ניתן למחוק את ההערה ולשנות בעלות.

הערת אזהרה נרשמת בלשכות רישום המקרקעין (טאבו) על הרישום של נכס מסויים.

 

חריגת בניה הינה בניה שמתבצעת ללא היתר בניה כדין או תוך סטייה/בניגוד מההיתר שניתן.

חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, הוא המגדיר את גבולות הגזרה ואת אכיפת חריגות הבניה. בניה ללא היתר הינה עבירה פלילית, על פי חוק התכנון והבניה.

באמצעות בדיקה נכונה של תשריט הנכס ניתן לדעת האם בוצעו בדירה שינויים ו/או חריגות בניה ו/או תוספות שונות שלא כדין וכיוצ"ב.

תשומת לבכם כי טענת התיישנות אינה חלה במקרה בו מדובר בעבירה נמשכת כגון עבירה של שימוש חורג, שהינה עבירה המתחדשת מדי יום ביומו.

כאשר קונים דירה יש לשלם לאוצר המדינה מס רכישה, אלא אם כן יש זכאות לפטור/הקלה ממס.

מס הרכישה נקבע לפי מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה  שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס רכישה נוטים לשינויים תקופתיים.

תכנון מס נכון משמעותי ביותר בעסקאות מקרקעין. ובמיוחד שעה שבצעתם ו/או בכוונתכם לבצע עיסקאות מקרקעין נוספות.  

ללא ייעוץ משפטי מיומן הנכם נוטלים סיכון משמעותי בביצוע עסקת נדל"ן. הסכם מכר תקין וראוי הוא הסכם אשר יביא לידי ביטוי את מלוא השמירה על הזכויות שלכם וכספכם.

יוער כי משרדנו ממליץ לא לחתום על הסכם זיכרון דברים ו/או כל הסכם אחר לפני ההסכם המפורט שיכיל את כל ההסכמות ולאחר כל הבדיקות המשפטיות שיבטיחו הגנה לכספכם.

זיכרון דברים הינו הסכם מחייב ולכן אם התפתיתם וחתמתם על זיכרון דברים והתברר כי מצב הדירה אינו כפי שהובטח לכם ו/או רובץ עיקול ו/או חריגות בנייה  ו/או שיעבוד על הנכס הרי שהינכם עומדים בפני מצב בעייתי ועדיף לפנות לייעוץ משפטי במהרה.

לסיכום

ריכזנו עבורכם 5 מושגים עיקרים אשר עולים בכל עסקה. כמובן שזו אינה רשימה סגורה ובעסקת נדל"ן אשר מתנהלת נכון יש לבדוק דברים נוספים ולעמוד על זכויות כל צד. רשימה זו נועדה להוסיף ולא לגרוע על היעוץ המשפטי הפרטני הנדרש.

לכל עסקת מקרקעין יש את הדגשים שלה, וצוות משרדנו אחראי לבנות את ההסכם אשר משרת אתכם נאמנה ומבטיח את מלוא זכויותיכם. הניסיון והידע עושים את ההבדל – וכאן אנו נכנסים לתמונה.

קונים "בית מקבלן"? דעו את זכויותיכם!

במשלי נכתב: "בְּחָכְמָה יִבָּנֶה בָּיִת, וּבִתְבוּנָה יִתְכּוֹנָן, וּבְדַעַת חֲדָרִים יִמָּלְאוּ כָּל הוֹן יָקָר וְנָעִים".

במידה והנכם לקראת רכישת "בית מקבלן", חשוב מאוד לבדוק את החוזה היטב ולעמוד על הזכויות שלכם.

הקבלן ו/או היזם הינם הצד השני לעסקה, ובהתאם, לרוב, חלק מהאינטרסים שלכם יהיו מנוגדים.

על כן, יש לשים לב כי הזכויות שלכם כתובות באופן ברור בחוזה, בין אם מדובר על מועד מסירת נכס ברחל בתך הקטנה ולאחר טופס 4 כמובן וכיוצ"ב. זכרו, מה שלא יכתב כעת, לרוב לא ירשם גם במועד מאוחר יותר.

עו"ד מטעם הקבלן

עו"ד המייצג את הקבלן פועל לטובתו ומנסח חוזה שמשרת אותו וכולל מנגנונים שיבטיחו שהוא לא יפגע, גם במקרים בהם ההגנה תגרור פגיעה בכם.

הערת האזהרה

הערת אזהרה הינה הגנה לדירה שרכשתם. בלי רישום הערת אזהרה בטאבו, "הנכס" שקניתם מאוד נייד ויכול להחליף ידיים נוספות.

דרשו בטחות עבור כספכם

ברכישת דירה מקבלן, חייב הקבלן ליתן לכם את הבטוחות הנקובות בחוק כנגד התשלומים שתעבירו לו.

ברישום הערת אזהרה, עליכם לבדוק ולראות כי זכויותיו בקרקע נקיות מכל שעבוד או עיקול.

ישנם פרויקטים אשר מלווים על ידי בנק מלווה. במידה וכן, בדקו כי קיים סעיף שקובע כי כל סכום שתעבירו לקבלן יהיה באמצעות שוברי תשלום לחשבון הבנק המלווה.

לרוב מקובל לשלם את הדירה בתשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה. במצב זה, על כל תשלום ותשלום שאתם מעבירים לקבלן אתם צריכים לדרוש קבלה וערבות בנקאית.

אישור החרגה

ישנם מקרים בהם הבניין ו/או הקרקע משועבדים לטובת בנק מלווה. כאשר רוכש דירה משלם סכום כסף עבור הדירה, הקבלן אמור להחריג מהשעבוד את החלק היחסי בדירה אשר נקנה בסכום זה. עמדו על כך!

הקרקע

הקרקע הינה חלק חשוב ביותר בעסקה ובהתאם יש לוודא כי קיימת בעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה ו/או מצד הקבלן, וכי זמן חכירת הקרקע הינו ארוך טווח.

עוד חשוב לוודא כי הקרקע איננה מעוקלת או משועבדת, את נסח הרישום, מספר החלקה והגוש, מסמכי הבעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה ו/או הקבלן, במקרים בהם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי היא עברה היוון, שכן אם לא תחויבו בתשלום דמי חכירה, דמי היוון ודמי הסכמה זאת מלבד התשלום עבור רכישת דירה, לרבות מס רכישה וכיוצ"ב.

אחריות

בעת רכישת דירה חדשה ישנה תקופת בדק. מדובר בפרק זמן בו הקבלן מחויב לתקן על חשבונו, ללא דיחוי, כל ליקוי בנייה בדירה או בבניין. כמו כן, ישנה גם תקופת אחריות, הקובעת כי הקבלן אחראי על כל ליקוי הבנייה שמקורן בתכנון, בעבודות הבנייה או בחומרי הגלם. תקופת האחריות מתחילה מיד לאחר תקופת הבדק ונמשכת מספר שנים בהתאם לסוג הליקוי.

מיסים ותשלומים

הקפידו שיהיה רשום שכל מס ו/או אגרה החלים על הקבלן ישארו כך. הקפידו גם כי  הקבלן לבדו נושא בכל תשלומי המיסים,  לרבות הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה.

לסיכום

קצרה היריעה מלפרט נושא כה חשוב וגדול של קנית בית. זכרו, חשוב מאוד להבין את ההסכם באמצעות עו"ד מטעמכם שיגן על האנטרסים שלכם וגם לדעת שניתן לערוך בחוזה שינויים.

ליווי צמוד של עו"ד יכול לעגן את האינטרסים שלכם, לשמור עליהם ולדאוג לתוצאה הרצויה: רישום הנכס על שמכם בטאבו נקי משיעבוד, חוב ועיקולים.

חשוב להקפיד על בדיקת כל הסעיפים האמורים. היות ומדובר בצעד פיננסי כה משמעותי, אל תחסכו בכסף, ודאגו לטיפול משפטי מהשורה הראשונה למען רכישת דירה בצורה שקטה ובטוחה.

במידה והנכם זקוקים לעו"ד משרדנו ישמח לעזור. אנו נלווה אתכם מתחילת ההליך ועד סיומו.

קונים בית יד שנייה? הסעיף שחייב להכיר

לפי פסיקת בית המשפט, סעיף קניית הדירה במצבה כמו שהיא, מעבירה את האחריות לפגמים אשר לא ניתנה התייחסות לגביהם, מידי המוכר אל הקונה.

ועל כן, על מנת להמנע מבעיות אלה, ולא לשווא נאמר:  "פיקח מצליח לצאת מצרות שחכם יודע לא להכנס אליהן" נא תשומת לבכם לחשיבות סעיף קנית דירה כפי שהיא ודרכי התמודדות עמו.

למרות שראיתם את הנכס וביקרתם בו, בדיקה באמצעות אנשי המקצוע המתאימים והרלוונטים וניסיון ומקצועיות של עו"ד הכרחית.

הדירה שהוקסמתם ממנה עשויה להתגלות עם בעיות אקוטיות וכך בין היתר עם מערכת חשמל לקויה, עובש, רטיבויות, חריגות בניה והסעיף בחוזה לפיו אתם קונים את הדירה כמו שהיא IS" AS" פוטר לכאורה את המוכר מאחריות.

תיקון מפגעים אלה גורר הוצאות רבות ופניה לבית המשפט כנגד המוכרים כרוכה בהתעסקות רבה והוצאות וטענות. כאשר נחתם בחוזה המכר כי הדירה במצבה כמו שהיא, לרוב לא יאפשר בית המשפט  את ביטול העסקה והחזרת כספו של הקונה ולא יחייב את המוכר בתשלום פיצויים.

מניסיון, פניה אל מהנדס בנין אשר יערוך חוות דעת יסודית ומקיפה יתייחס למצב הנכס וישקף את מצב הדירה לקונים, יאפשר מניעת הפתעות לא נעימות מאוחר יותר.

ולא די בכך, מעבר לאנשי המקצוע, חשוב מאוד שבחוזי מכר תהיה התשובה ולפיה דירה אשר נקנית כמו שהיא, המוכרים לא ידעו על פגמים וכי אין פגמים נסתרים.

תשומת לבכם כי לפי החוק נדרש קיום משא ומתן בהגינות ובתום לב, ועל כן, ידיעת המוכר על פגמים שלא דיווח עליהם, מהווה פעולה שלא לפי חוק ותיתכן אפשרות לקונה להנות מסעדים שונים, הכוללים ביטול ואף פיצוי.

המוכר

המוכר נדרש לפרט בהגינות את הפגמים ועל עורך הדין מטעמו לרשום בחוזה כי נאמרו לקונה הפגמים הקיימים, וכי הדירה נמכרת במצבה כפי שהיא ולא תהיה כלפיו כל טענה על ליקוים ו/או פגמים שיתגלו בעתיד.

כפי שצוין, אנו ממליצים על התייעצות עם אנשי המקצוע המתאימים ולכל עסקה יש את איש המקצוע מהתחום שרלוונטי עבורה ואין צורך להוציא הון על אנשי מקצוע לשווא, אלא רק עבור מה שרלוונטי לעסקה והם יבדקו את תקינות הדירה והמצב הנוכחי שלה.

הקונה

כשאנו מייצגים קונים יש חשיבות רבה לכך שיהיה כתוב בחוזה בין היתר כי לא ידוע למוכר על פגמים נסתרים שאין ולא ניתן לראותם באמצעות בדיקה פשוטה וסבירה.

רישום בית משותף

הערה נוספת שיש לשים לב אליה היא הליך רישום בית משותף, כאשר ישנן הוצאות הכרוכות בדבר ויש לחתום על הטפסים הרלוונטים מול החברה הקבלנית ככל שטרם הוסדר הרישום ועל כך יש לתת תשומת לב מיוחדת ההכרחית בהתאם.

לסיכום

במהלך קנית בית ו/או מכירת בית יש חשיבות רבה להליך משא ומתן ועוד יותר לדברים הכתובים בחוזה על ידי עורכי הדין.

במהלך עבודתנו אנו מקפידים על מיצוי זכויות מלא של כל לקוח ולקוח, תוך מתן ייעוץ לגבי מיסוי מקרקעין מתאים והסברים מפורטים תוך זמינות ומקצועיות.

אם הנכם קונים בית ו/או מוכרים בית, צוות משרדנו כאן עבורכם ונשמח ללוות ולסייע בתהליך ולשמור על זכויותיכם.

ביטול הסכם מכר דירה בשלב המשא ומתן

ידוע כי הסכם מכר לדירה הוא דבר שאסור להקל בו ראש. אבל מה קורה אם צריך לבטל את החוזה בשלב המשא ומתן?  

משרד עו"ד וגישור שרון גליק ושות', אשר מטפל גם במקרים סבוכים של עסקאות מקרקעין, ולאור הצלחה אחרונה בפסק דין בבית משפט מחוזי בהרכב של 3 שופטים בעניין סבוך ביותר במקרקעין, בחר משרדנו לרכז עבורכם מידע אודות: ביטול עסקת מקרקעין בשלב המשא ומתן.

יש לקחת בחשבון כי בתי משפט מעדיפים קיום חוזה מאשר ביטול חוזה. שנית, הצד שמבטל עלול להיות צד אשר מפר את העסקה ולכן עליו לעמוד בדרישות החוק בכדי לא להחשב כמפר ורצוי לפנות להתייעצות עם עו"ד מנוסה בתחום, שכן על פי רוב ביטול הסכמים מוביל את הצדדים להתדיינות משפטית, וביטול הסכם בניגוד לכללי המשפט עלול לגרור תשלום פיצויים.

החוק

בהתאם לדיני החוזים גם חוזה מכר מקרקעין יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, וגם חוזה מכר מקרקעין ניתן לבטל בהתאם לעילות הביטול הקבועות בחוק החוזים, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 ודינים נוספים.   

על מנת שחוזה במקרקעין יכנס לתוקף עליו לענות על 2 תנאים בסיסיים: גמירות דעת ומסוימות. התנאים הנדרשים להליך של כריתת חוזה תקין הינם:

1. ניהול מו"מ בחוסר תום לב ובדרך מקובלת.

2.  טעות אשר לו הצד שטעה היה יודע עליה, לא היה חותם על ההסכם.

3.  התקשרות בהסכם עקב טעות שהינה תוצאת הטעיה שנעשתה על ידי הצד השני להסכם, לרבות בדבר אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

4.  התקשרות בהסכם עקב כפיה שכפה עליו הצד השני, בכוח ו/או באיום.

5. התקשרות בהסכם עקב ניצול שניצל הצד השני את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית ו/או הגופנית, ו/או חוסר נסיונו, וכאשר תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.

איך בפועל מבטלים חוזה בשלב המשא ומתן?

יש להודיע לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול.

משבוטל החוזה חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה, עליו לשלם לו את שוויו של מה שקיבל מבלי לגרוע מזכות הצד המבטל לקבלת כל תרופה אחרת כגון פיצויים, וזאת כאמור בסעיף 22 לחוק החוזים.

העילות לביטול חוזה המכר שהוצגו כאן בפניכם אינן היחידות והן נכונות לביטול חוזה כלשהו. בסופו של דבר, לפני חתימת חוזה בכלל וחוזה הנוגע לנכס מקרקעין בפרט, עליכם לבדוק בקפידה את כל פרטי ותנאי החוזה ולוודא למה התחייבתם ומהן התחייבויות הצד השני כלפיכם.

נעיר כי לביטול חוזה לאחר כריתתו ישנם דגשים ותנאים אחרים ונוספים.

כאן עבורכם לסייע לכם למצות את זכויותיכם.